Thị trường BĐS: Nhiều nghịch lý, khó phát triển

Thứ sáu, 25/07/2008

Thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục “sốt” do nguồn cung quá hạn hẹp. Ảnh: H.THÚY

Doanh nghiệp VN thường bám đuổi thị trường trong ngắn hạn, xem nhẹ nghiên cứu, đánh giá thị trường.

“So với các thị trường khác trong khu vực, thị trường bất động sản (BĐS) VN còn tồn tại quá nhiều điểm bất hợp lý. Và chắc chắn thị trường này chưa thể tan băng và đi vào phát triển bền vững nếu những bất hợp lý đó còn tồn tại”. Đó là ý kiến trao đổi của một chuyên gia bên lề hội nghị đầu tư 2008, do Công ty Chứng khoán Thiên Việt phối hợp với tạp chí Nhịp cầu đầu tư tổ chức ngày 24-7, tại TPHCM.

Giá đất lên tới 30.000 USD/m2?

Bất hợp lý lớn nhất mà các nhà đầu tư phản ánh là trong khi thị trường BĐS đang trên đà suy thoái, giá BĐS, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp đang bị sụt giảm nặng nề, từ 30% - 60% nhưng giá đất vẫn tiếp tục đứng ở mức cao. Chi phí đền bù để có được đất dự án cũng không hề nhỏ và việc đền bù ngày càng khó khăn. Không nêu rõ địa điểm cụ thể nhưng một nhà đầu tư cho biết, có những vị trí người ta “hét” tới 30.000 USD/m2.

Theo ông Simon Craig, Giám đốc đầu tư BĐS Công ty Quản lý quỹ Prudential, một nghịch lý khác là trong khi giá bán căn hộ đã giảm khá sâu nhưng giá cho thuê lại tăng. Điều này xuất phát từ tâm lý người dân. Nhiều người có nhu cầu mua nhà, nhưng do sợ thị trường tiếp tục giảm, chưa đúng điểm rơi nên không dám mua vào. Trong khi đó, thị trường văn phòng cho thuê vẫn liên tục “sốt”, giá văn phòng tăng lên vùn vụt, nhiều doanh nghiệp (DN) chọn cách thuê căn hộ, chuyển thành văn phòng.

Ông Simon Craig cho biết sở dĩ các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục đầu tư vào thị trường BĐS VN trong thời điểm này là do họ hy vọng khi đầu tư vào, cơ sở hạ tầng được hoàn thiện thì họ sẽ thu được một khoản lợi nhuận nhất định nhưng Chính phủ lại quá chậm trễ trong việc hoàn thiện hạ tầng cơ sở, dẫn đến DN gặp không ít khó khăn. Do còn nhiều bất hợp lý trong các chính sách phát triển thị trường, nguồn cung, cầu trong từng phân khúc, nên xét về ngắn hạn, thị trường BĐS VN sẽ còn “đau đớn” nhưng nhìn về dài hạn thì sẽ có nhiều cơ hội để kinh doanh.

Còn nặng tâm lý ăn xổi ở thì

“Sức khỏe” của các DN BĐS là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS. Nhưng theo đánh giá của các chuyên gia nước ngoài, khả năng đối phó với khó khăn khi thị trường đi xuống của DN BĐS VN còn rất kém. Khuynh hướng đầu tư của hầu hết các DN BĐS trong nước là luôn cho rằng thị trường sẽ đi lên chứ không có tâm lý thị trường đi xuống. Vì thế, giá đất lại càng bị đẩy lên, nhà đầu tư mới vào, các dự án mới khó tiếp cận được mảnh đất đúng với giá trị thật của nó. Các DN đang theo quá sát thị trường, bám đuổi thị trường trong ngắn hạn. Chính tâm lý này đã khiến DN không thể chủ động đối phó với những khó khăn chồng chất khi thị trường suy thoái. Và đó cũng là nguyên nhân giải thích vì sao sự phát triển bền vững của các DN BĐS VN luôn thấp hơn các nước trong khu vực.

Theo các chuyên gia, khi xây dựng chiến lược kinh doanh không thể chỉ dựa trên tình hình thuận lợi mà phải đưa ra những tình huống xấu nhất, từ đó đề phòng rủi ro và đánh giá lợi nhuận. Ở DN VN, công tác nghiên cứu, đánh giá thị trường chưa được đầu tư đúng mức. Trong khi các DN nước ngoài lại đặc biệt coi trọng vấn đề này. “Thị trường BĐS cũng giống thị trường chứng khoán ở nguyên tắc đi ngược. Khi chúng ta bước vào bàn đàm phán thì ngay lúc đó cũng phải nghĩ đến chiến lược rút lui ra sao nếu thỏa thuận không đạt được” – một chuyên gia khẳng định.

Thừa nhận những bất hợp lý nói trên đang tồn tại của thị trường BĐS, bà Bùi Thị Minh Hằng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long, cho rằng Nhà nước có thể giúp thị trường BĐS tốt lên và phục hồi trở lại thông qua việc đơn giản thủ tục hành chính, việc cấp sổ đỏ, sổ hồng cho người dân, ngân hàng và DN BĐS “bắt tay” xem xét lại vấn đề tín dụng, gỡ khó cho DN để tăng cung cho thị trường.